別讓房本變廢紙，購(gòu)房時(shí)需要注意這些問題

　　70年大產(chǎn)權(quán)變40年、50年,甚至一張廢紙……河北燕郊的一些房屋業(yè)主遇到了堵心事,自家的70年產(chǎn)權(quán)房屋,“一夜”變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)的房子,甚至不能買賣交易。那么,購(gòu)買房子時(shí)如何辨別小產(chǎn)權(quán)房,需要特別留意哪些問題呢?

　　河北網(wǎng)友貓鼠游戲:什么叫小產(chǎn)權(quán)房?

　　主持人:小產(chǎn)權(quán)房主要有3種解釋:一是針對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言,將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商產(chǎn)權(quán)分割而來。二是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　第三種就是前面?zhèn)鲉卫镎f到的小產(chǎn)權(quán)房,也是通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房,這種房屋的產(chǎn)權(quán)不是由國(guó)家頒發(fā),產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)村一級(jí)政府發(fā)放,也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這種小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有制和集體土地所有制,農(nóng)村宅基地屬集體所有,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的人轉(zhuǎn)讓或出售,只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。農(nóng)民將房屋賣給城市居民的行為不受法律保護(hù)。

　　浙江網(wǎng)友知不知道:小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么?

　　主持人:大中城市房?jī)r(jià)過高是產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應(yīng)有限等原因,不少大城市房?jī)r(jià)一路高漲,小產(chǎn)權(quán)房存在大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。另一方面,小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房屋,不需要繳納土地出讓金等,所以價(jià)格相對(duì)低廉。但是,在目前的法律框架下,小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。針對(duì)這一現(xiàn)象,國(guó)土資源部門曾再三重申,小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè),屬于違法用地,不得登記發(fā)證,不得向城鎮(zhèn)居民出售。

　　陜西網(wǎng)友風(fēng)茫茫:購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　主持人:第一,小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　第二,購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力,增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三,小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷,購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。